Paneles solares en condominio: cómo se aprueba el gasto extraordinario bajo la Ley 21.442

El techo de tu edificio no es del administrador ni del vecino más entusiasta: es de todos. Por eso los paneles solares se deciden en asamblea, con quórum, votación y acta. La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria fija esas reglas; aquí van traducidas, con el artículo a mano.

El techo es un bien común, y la ley no habla de paneles

La Ley 21.442, publicada en abril de 2022, clasifica las techumbres y las instalaciones generales de energía eléctrica como bienes de dominio común necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio. Mientras cumplan esa función, no pueden dejar de ser comunes (art. 2 N°3)¹.

Ni la ley ni su reglamento (Decreto 7 del Minvu, publicado en enero de 2025) mencionan paneles solares, energías renovables o eficiencia energética. El proyecto se encuadra en las reglas generales:

• Es un gasto común extraordinario. La ley lo define como "todo otro gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes" (art. 2 N°10). Una planta fotovoltaica de la comunidad es una obra común nueva.

• Su mantención posterior es gasto ordinario, como la de cualquier instalación común (art. 2 N°9).

• El ahorro también es de todos si la planta abastece los servicios comunes. La luz de ascensores, bombas y pasillos es gasto común ordinario de consumo: si baja, baja para cada unidad en su proporción.

Qué asamblea hace falta: extraordinaria, casi siempre

De las materias que el artículo 14 reserva a la sesión extraordinaria, dos tocan a un proyecto solar:

• N°7: gastos o inversiones extraordinarias que superen, en 12 meses, seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio. Por ejemplo, si el gasto común del edificio suma $6.000.000 al mes, el umbral es $36.000.000.

• N°15: construcciones en los bienes comunes y alteraciones de esos bienes.

Como los paneles se montan sobre la techumbre común, el proyecto cae en el N°15 aunque cueste menos de seis cuotas. La excepción es el condominio de casas donde el techo es parte de tu unidad: el art. 15 libera de sesión extraordinaria las obras en unidades que el reglamento de copropiedad regule, si no alteran los derechos en los bienes comunes.

Para el techo común, la mayoría la fija el cuadro del artículo 15:

Tres reglas cambian el conteo:

• Se cuentan derechos, no personas. Cada copropietario vota en proporción a sus derechos en los bienes comunes, que el reglamento de copropiedad fija según el avalúo fiscal de cada unidad (arts. 3 y 15).

• Solo votan los copropietarios hábiles, al día en sus pagos. El administrador no puede representar a nadie. Un arrendatario inscrito puede votar por el dueño ausente, salvo que este se lo niegue; en materias de 66 % necesita su autorización expresa².

• No hay segunda citación con quórum menor. Si no se reúne el quórum, quedan dos salidas: la consulta por escrito o el juzgado de policía local (arts. 15, 16 y 44).

Que "cada vecino ponga paneles en su pedazo de techo" es lo más difícil: asignar partes de un bien común exige 66 %, y el artículo 28 restringe el uso exclusivo de bienes esenciales como la techumbre. La propiedad conjunta de la Ley 21.118 reparte la energía sin repartir el techo. Si participan solo algunas unidades, lo prudente es aprobar la instalación con 66 %: puede leerse como otra forma de aprovechamiento del bien común.

Cómo se reparte la cuota y qué pasa con el fondo de reserva

Salvo que el reglamento de copropiedad diga otra cosa, cada unidad paga en proporción a sus derechos (art. 6). Si tu departamento tiene el 2,1 % y la obra cuesta $30.000.000 (cifras de ejemplo), te tocan $630.000; en diez cuotas, $63.000 al mes. El aviso de cobro debe mostrar esa proporción (art. 31).

El fondo común de reserva cubre gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos. Se forma con un recargo de al menos 5 % del gasto común mensual y su uso lo autoriza el comité; una parte debe quedar reservada para indemnizaciones del personal (art. 39). Pagar la obra con el fondo no reemplaza el acuerdo de asamblea, y vaciarlo deja al edificio sin colchón para una emergencia.

Tres formas de conectar la planta del condominio

La Ley 21.118 de 2018 permitió generar para autoconsumo "de manera individual o colectiva", con un tope de 300 kW por inmueble³. En la práctica, su reglamento (el Decreto 57) le abre tres caminos a un condominio⁴:

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   Al medidor de servicios comunes.

   Si los servicios comunes tienen su propio número de cliente, la planta es un sistema on-grid de una sola cuenta: consume primero y los excedentes se descuentan de esa boleta con net billing. Es la vía más simple.

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   Propiedad conjunta entre departamentos.

   Dos o más usuarios de la misma distribuidora son dueños de la planta, conectada a un único empalme, y las inyecciones se descuentan de sus cuentas según porcentajes. Exige un contrato de propiedad conjunta con los porcentajes de cada miembro (que suman 100 %), un representante ante la distribuidora, las reglas de reparto y cómo se pagan los gastos y se resuelven diferencias (art. 10). Cada cuenta debe recibir al menos el porcentaje equivalente a 0,5 kW de la planta: por ejemplo, con 20 kW, mínimo 2,5 %, o sea hasta 40 cuentas (art. 52).

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   Edificio con medidor general y remarcadores.

   La distribuidora debe instalar, a su costo, un medidor general bidireccional y otro exclusivo de generación, y descontar según los porcentajes acordados (art. 59).

Quién hace qué

• La asamblea aprueba la obra, el gasto y las cuotas.

• El comité cita a través de su presidente, prepara los antecedentes, decide si usar la consulta por escrito y autoriza el uso del fondo de reserva (arts. 15, 16 y 39).

• El administrador cobra, cita si el presidente no lo hace y ejecuta lo que la asamblea le encargue, como firmar con el instalador o tramitar ante la distribuidora (arts. 16 y 20).

• Un instalador autorizado por la SEC ejecuta la obra y declara el TE4 antes del cambio de medidor.

Ejemplo: la asamblea, paso a paso

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   Pedir la sesión

   El comité decide citar. Si no lo hace, copropietarios con al menos el 10 % de los derechos pueden pedirla, y la citación debe salir dentro de 10 días corridos (art. 14 de la ley y art. 15 del reglamento).

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   Citar con orden del día

   Por el correo registrado, carta certificada o en persona, entre 5 y 15 días antes. Orden del día: proyecto y cotizaciones; obra en la techumbre; gasto extraordinario y cuotas; mandato al administrador para contratar y tramitar la conexión. Solo se vota lo citado. La sesión puede ser telemática si el reglamento de copropiedad lo regula.

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   Verificar el quórum

   Antes de votar, sumar los derechos presentes o representados de copropietarios hábiles: más del 50 %, o 66 % con notario si se votará como construcción.

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   Votar punto por punto

   Si el 58 % de los derechos del condominio vota a favor, se aprueba lo que exige mayoría absoluta, pero no lo que exige 66 %.

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   Levantar el acta

   La redacta el presidente del comité o quien designe la asamblea, con el quórum de la sesión y de cada acuerdo. Va al libro de actas foliado y se firma dentro de 30 días. Su copia, autorizada por el comité, permite cobrar judicialmente las cuotas impagas (arts. 15 y 32).

En resumen

Paneles en el techo común son una obra en un bien común y un gasto extraordinario: sesión extraordinaria con más del 50 % de los derechos, o 66 % y notario si es construcción o hay dudas. Cada unidad paga según su porcentaje y el acta es la llave para cobrar. Antes de citar, pide al administrador el reglamento de copropiedad y la tabla de derechos, y define cómo se conectará la planta.

Notas

1. Ley 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, arts. 2, 3, 6, 14 a 16, 20, 28, 31, 32, 39 y 44 (versión vigente en Ley Chile al 23-09-2026). ↩

2. Decreto 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, reglamento de la Ley 21.442, arts. 12 y 15. ↩

3. Ley 21.118, que modificó el art. 149 bis de la Ley General de Servicios Eléctricos. ↩

4. Decreto 57/2019 del Ministerio de Energía, Reglamento de Generación Distribuida para Autoconsumo, arts. 4, 6, 9, 10, 52, 59 y 60. ↩